ABD’de fabrikasyon konut kredilerinde kaldıraç, 2022 diplerinden toparlansa da 2019 seviyelerinin altında kalmayı sürdürüyor.
Kredi hacmi 2026’da yavaşladı
ABD’de menkul kıymetleştirilen fabrikasyon konut kredilerinde 2026 boyunca büyüme zayıfladı. Eylül sonuna kadar bu alanda 2,70 milyar dolarlık kredi menkul kıymetleştirildi.
Yılın tamamında hacmin 3,60 milyar dolara ulaşması bekleniyor. Bu rakam, 2025’te menkul kıymetleştirilen 4,17 milyar dolara göre yaklaşık %14 düşüşe işaret ediyor.
Yıllık hacim son yıllarda sert dalgalandı. Sektörde menkul kıymetleştirme tutarı 2020’de 8,14 milyar dolarla zirve yaparken, 2022’de 3,51 milyar dolara kadar geriledi.
Ortanca LTV 2022’nin üzerinde
Bu yıl menkul kıymetleştirilen fabrikasyon konut kredilerinde ortanca kredi-değer oranı, yani LTV, %58,2 seviyesinde bulunuyor. Bu oran 2022’deki %55,0 seviyesinin üzerinde olsa da 2019’daki %65,0 ortancanın gerisinde.
LTV, kredi tutarının teminatın değerine oranını gösteriyor ve borçluluk düzeyine ilişkin önemli bir gösterge olarak kullanılıyor. Sektördeki toparlanmaya rağmen mevcut oranlar, pandemi öncesi seviyelere tam dönüş olmadığını gösteriyor.
Fannie Mae ve Freddie Mac daha temkinli kaldı
Analizde yer alan 35,38 milyar dolarlık menkul kıymetleştirilmiş fabrikasyon konut borcunun yaklaşık %85’ini Fannie Mae ve Freddie Mac kaynaklı krediler oluşturuyor. Bu grup toplam 29,96 milyar dolara ulaşıyor.
Bu yıl Fannie Mae ve Freddie Mac kaynaklı kredilerde ortanca LTV %55,1 oldu. Bu oran 2022 seviyesinin yalnızca 10 baz puan üzerinde ve 2019’daki %65,0’in belirgin biçimde altında kaldı.
Alt kırılımda Fannie Mae kredilerinin ortanca LTV’si bu yıl %54,0 olarak ölçülürken, Freddie Mac tarafında oran %58,4 oldu. Bu görünüm, iki kurumun teminat kullanımında ihtiyatlı çizgisini koruduğunu gösteriyor.
Conduit ve CRE CLO tarafında daha yüksek kaldıraç
Buna karşılık conduit üzerinden verilen kredilerde kaldıraç yeniden pandemi öncesi seviyelere döndü. Bu kanaldaki 2026 kredilerinin ortanca LTV’si %64,5’e çıktı; bu oran 2022’de %55,2 idi ve 2019’daki %64,2 seviyesinin de hafif üzerine çıktı.
Commercial real estate collateralized loan obligations olarak bilinen CRE CLO’larda da benzer şekilde pandemi öncesi seviyelerin üstüne çıkıldı. Bu segmentte ortanca LTV %60,9’a yükselirken, 2022’de oran %52,3, 2019’da ise %57,2 idi.
Conduit CMBS kredileri 3,94 milyar dolar, CRE CLO kredileri ise 1,48 milyar dolar ile analizde yer aldı. Veriler, sektör içinde kurumlar arasında belirgin bir kaldıraç ayrışması bulunduğuna işaret ediyor.
Sektörde risk iştahı kurumlara göre ayrışıyor
Genel tablo, LTV’nin fabrikasyon konut sektöründe kredi verenlerin risk iştahını ölçen tek unsur olmadığını gösteriyor. Yine de kamu destekli kredi kanallarının daha düşük kaldıraçla ilerlemesi, sektörün toplam ortalamasını aşağı çekiyor.
Analize göre Fannie Mae ve Freddie Mac’in ağırlığı, daha temkinli yaklaşımın sektör geneline yansımasına neden oluyor. Buna karşın conduit ve CRE CLO tarafında kredi verenler, pandemi öncesi kaldıraç seviyelerine daha hızlı dönmüş durumda.
