DÜNYA’dan Hamide Hangül’ün haberine göre, Türkiye’de ortalama konut fiyatlarının 5,7 milyon TL, İstanbul’da ise 8,7 milyon TL seviyesine ulaştığı bir dönemde, konut satın almadan önce yapılan risk incelemesinin önemi giderek artıyor.
Sektör temsilcileri, tüketicilerin 1–2 milyon TL değerindeki bir otomobili satın almadan önce ekspertiz yaptırmasına karşın, çok daha yüksek bedelli konutlarda kapsamlı değerleme raporunun çoğu zaman ihmal edildiğine dikkat çekiyor.
200’e yakın veri incelenebiliyor
Arge Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, gayrimenkul değerleme raporunun yalnızca taşınmazın fiyatını belirleyen bir çalışma olarak görülmemesi gerektiğini belirtiyor.
Gel’in verdiği bilgilere göre kapsamlı incelemelerde binanın ve bağımsız bölümün fiziksel özelliklerinden hukuki durumuna kadar 200’e yakın veri değerlendirilebiliyor. Projeye aykırı tadilatlar, kaçak imalatlar, tesisat sorunları ve yapının çeşitli teknik özellikleri de inceleme kapsamında ele alınabiliyor.
Değerleme çalışmasının önemli ayaklarından biri hukuki ve imar durumu. Belediyedeki resmi dosyalar, yapının projeye uygunluğu, iskân durumu, kaçak yapılaşma veya yıkım kararının bulunup bulunmadığı ile tapudaki ipotek, haciz ve şerhler araştırılabiliyor.
Metrekareden enerji sınıfına kadar
Fiziksel ve teknik incelemede ise ilanda belirtilen metrekare ile yasal kullanım alanının uyumu, yapının yaşı ve yıpranma durumu, kullanılan malzemeler ve enerji kimlik sınıfı gibi unsurlar değerlendiriliyor.
Konum, ulaşım olanakları, arsa payı, bölgedeki kira değerleri ve yatırımın tahmini amortisman süresi de değerleme çalışmasının ekonomik bölümünü oluşturuyor.
Böylece alıcı yalnızca “Bu ev kaç para eder?” sorusuna değil, satın aldığı taşınmazın hukuki, teknik ve ekonomik özelliklerine ilişkin daha geniş bir tabloya ulaşabiliyor.
Kredili satışta rapor zorunlu
TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın verdiği bilgiye göre, kredili gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunlu. Ancak kredi kullanılmadan gerçekleştirilen bireysel alımlarda genel bir zorunluluk bulunmuyor.
Özelmacıklı, bu nedenle tüketicilerin önemli bölümünün değerleme raporunu ayrıca talep etmediğine dikkat çekiyor.
Haberde aktarılan bilgilere göre 1–149 metrekare arasındaki bir konut için SPK tarifesine tabi değerleme hizmetinin başlangıç bedeli 16 bin 500 TL seviyesinde. İlave harç ve maliyetlerle toplam bedel artabiliyor.
Konutun yalnızca yaşına bakmak yeterli değil
Konut alıcılarının özellikle binanın 1999 depremi öncesinde mi yoksa sonrasında mı yapıldığına odaklandığını belirten sektör temsilcileri, yapı yaşının tek başına yeterli bir değerlendirme sağlamadığı görüşünde.
İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan da resmi değerleme ihtiyacının SPK lisanslı kuruluşlar tarafından karşılandığını ve bilinçli tüketicilerin konut satın alma sürecinde bu raporları talep ettiğini belirtiyor.
Gayrimenkul değerleme raporlarının yaygınlaşması, özellikle milyonlarca liralık bir satın alma kararında fiyatın yanı sıra taşınmazın hukuki ve fiziksel durumunun da satın alma öncesinde görülmesini sağlayabilecek önemli bir güvenlik katmanı olarak değerlendiriliyor.
Kaynak: DÜNYA – Hamide Hangül, “Otomobil alınırken ekspertize soruluyor ancak; Ev alırken riskine bakılmıyor”, 1 Ekim 2026
